Продажа квартиры, дома, комнаты, гаража или земельного участка облагается НДФЛ. Обязанность уплаты возникает, если недвижимость находилась в собственности менее 3 или 5 лет — срок зависит от способа её получения.
Налог можно не платить, если:
- истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет);
- цена продажи равна или ниже цены покупки, но не меньше 70% кадастровой стоимости;
- стоимость покупки и продажи совпадает и составляет не менее 70% кадастровой цены объекта.
Минимальный срок владения
Собственник освобождается от уплаты налога, если имущество находилось во владении установленный срок.
3 года — для случаев, когда жильё:
- получено по наследству;
- подарено близким родственником;
- приватизировано;
- приобретено по договору ренты;
- является единственным;
- оформлено до 01.01.2016.
Для остальных ситуаций применяется 5 лет.
Исключение действует для семей с двумя и более детьми: они могут продать единственное жильё без учёта срока владения.
Как определяется срок владения
Отсчёт начинается с даты государственной регистрации права собственности. Для наследства — с момента смерти наследодателя. При долевом участии срок считается с даты полной оплаты договора. Если право возникло по решению суда, отсчёт идёт с момента его вступления в силу.
Нужно ли подавать декларацию
Если минимальный срок владения истёк, подавать декларацию и уплачивать налог не требуется.
Единственное жильё
С 2020 года минимальный срок безналоговой продажи единственного жилья сокращён до 3 лет. Если семья покупает новое жильё в течение 90 дней до продажи старого, оно не лишает статуса «единственного».
В совместной собственности супругов статус жилья может различаться: для одного супруга объект будет единственным, для другого — нет.
Льготы для семей с детьми
Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога при продаже жилья, если соблюдены условия:
- дети несовершеннолетние или учатся очно (до 24 лет);
- в течение года семья покупает более просторное жильё с большей кадастровой стоимостью;
- кадастровая стоимость продаваемого объекта не превышает 50 млн рублей.
Ставки налога с 2025 года
Вводится прогрессивная шкала:
- 13% — при доходе до 2,4 млн руб.;
- 15% — с суммы сверх 2,4 млн руб.
Пример: если доход от продажи составил 3,5 млн руб., налог рассчитывается так:
312 000 руб. (13% от 2,4 млн) + 15% от 1,1 млн = 476 500 руб.
Декларация и сроки оплаты
- декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за продажей;
- налог уплачивается до 15 июля.
Документы можно подать лично в ФНС или через личный кабинет налогоплательщика.
Нерезиденты
Для нерезидентов ставка фиксированная — 30%. Налог считается от цены сделки, но не ниже 70% кадастровой стоимости. Вычеты не применяются. Если срок владения превышает минимальный, налог платить не нужно.
Ответственность за неуплату
- штраф за неподачу декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 руб., максимум 30%);
- штраф за неуплату — 20% от суммы (40% при умышленном уклонении);
- начисляется пеня — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день.
При дальнейшем уклонении налоговая взыскивает долг через суд, возможен арест счетов и запрет на выезд за границу.
Как уменьшить налог
Использовать налоговый вычет — до 1 млн руб. при продаже квартиры или дома. Также можно подтвердить расходы на покупку: налог будет начислен только на разницу между ценой покупки и продажи.
Пример: квартира куплена за 4 млн руб., продана за 5 млн. Налог начисляется на 1 млн, а не на всю сумму.
Если объект продан по цене, равной стоимости покупки, НДФЛ не взимается. Но если цена ниже 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывается исходя из этой величины.
Если вы планируйте покупку жилья, то обращайтесь в Адресъ-Недвижимость. Мы поможем вам подобрать квартиру и решить все юридические вопросы.
